-354 ailenin yaşadığı bir sitede, ortak aklın oluşturulması yazılı kurallarla mümkün olabilecektir. Bu nedenle “Söz uçar yazı kalır” özdeyişi hayata geçirilmelidir. Denetim Raporlarında yer verilen ve komşularımızdan gelen talepler söz konusu dokümana (Site İç Tüzüğü) ithal edilmelidir.
-Yüklenicinin eksik/kusurlu işlerinden kaynaklanan ve mahkeme yolu ile alınan bilirkişi raporu(mümkün olması halinde ilgili firmaya iş öncesinde hazırlatılacak teknik rapor vb. dahil) hazırlanmalı, yapılacak bakımın öncesi ve sonrası durum fotoğrafla tespit edilmeli, iş bitiminde hazırlanan faturalar ayrıca dosyalanmalıdır.
da dikkate alınarak; yüklenicinin sorumluluğunda olduğu halde aidat gelirleri ile bakımları/onarımları yapılan işlerden tazminata esas olacak harcamaların belgelenmesi önem arz etmektedir. Yasal süreçlerde belge olarak kullanılması amacıyla; konu kapsamında harcama yapılan/yapılacak eksik/kusurlu işin tutanağı
d.Ocak 2011 Genel Kurulunda dikkat edilmesinde yarar olduğu değerlendirilen hususlar:
(1)Kat Mülkiyeti Kanunu ve mevcut Site Yönetim Planı dikkate alındığında, mevcut Yönetim Planının aşağıdaki gerekçelerle güncellenmesi gerekmektedir:
-Yönetim Planı md.1’de; “.. .. .. (354 konut+sosyal tesis) bağımsız bölümler için hazırlanmış ve kat malikleri tarafından imzalanmıştır” ifadeleri bulunmaktadır. Plan Kat Malikleri tarafından hazırlanmamıştır. Bu ifade gerçeği yansıtmamaktadır.
-Yine aynı maddenin (md.1) devamında; “ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile bu Yönetim Planına göre yönetilir” koşulu bulunmakta, ancak Yönetim Planının aşağıda sıralanan maddeleri Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddelerine aykırı hükümler getirmektedir. Örneğin: KMK md.20 ile; “.. .. gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemesi” kaydı getirilmişken, Yönetim Planında bu oran %10’dur.
-Diğer bir örnek; KMK md.69 ile;” .. .. .. temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” koşulu bulunmasına karşılık Yönetim Planı md.26 (KMK’na aykırı olarak) “.. .. .. her temsilci ve yardımcının bir oy hakkı vardır” ifadesini kullanmıştır.
-Diğer bir örnek:KMK md.29 ile; “ .. .. .. Toplu yapılarda ise .. .. .. Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine .. .. .. kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği” hükmü getirilmiştir. Yönetim Planı md.27’de ise Genel Kurul Üyelerinin 2/3 çoğunluğunun istemi üzerine olağanüstü toplanılması öngörülmüştür.
-Mevcut Yönetim Planı md.36’da; “ .. .. .. yakıt paralarının toplanması”na vurgu yapmaktadır. Bu ifadenin yakıt parası toplanan başka bir siteye ait olduğu açıktır. Yine aynı maddenin devamında “ .. .. .. kapıcı ve otopark görevlisine “ vurgu yapılmaktadır. Neveser’de hiçbir zaman olmayan şeylere yapılan vurgular garipliklerin devamı olarak görülmektedir.
-Mevcut Yönetim Planı ; Geçici Madde 1 ile; “Neveser Taşdelen Konakları Yönetim Planı uyarınca yapılacak ilk seçimlerin T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından planlanır, düzenlenir ve gerçekleştirilir” koşulu getirilmiştir. Bu madde ile öngörülen hüküm uygulamaya konulmamış, yüklenici kendi tercihlerini hayata geçirmiştir.
-Mevcut Site Yönetim Planının son sayfasında; ““İstanbul – Neveser Taşdelen Konakları Yönetim Planı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca 41 madde, 2 geçici madde olarak Haziran 2006 tarihinde Başkan Vekili Erdoğan BAYRAKTAR tarafından onaylandıktan sonra uygulamaya konulmuştur.” İfadesi bulunmaktadır. Mevcut Yönetim Planında söz konusu onay bulunmamaktadır.
-TOKİ ve yüklenici arasında imzalanan ve noter onaylı 18 Kasım 2004 tarihli Sözleşme sf.11’de “yüklenicinin Yönetim Planını onaylattıktan sonra kat irtifakı tesis edebileceği” vurgulanmıştır.
-TOKİ İst. Uyg. D. Bşk.lığının 18 Mayıs 2009 tarihli ve Sayı:B.02.1.KNT.0.7.02.00 – 622 .02(342550) – 4757 numaralı, “Neveser Taşdelen Konakları “ konulu yazısı ile;TOKİ Bşk.lığı tarafından; TOKİ onaylı Yönetim Planı ve İşletme El Kitabının Site Yönetimine teslimi konusunda yükleniciye talimat verildiği ifade edilmektedir. Bu talimat yüklenici tarafından yerine getirilmemiştir.
-Neveser Hak Sahiplerinin görevlendirdiği Yönetimin elinde TOKİ onaylı Site Yönetim Planı ve İşletme El Kitabı mevcut değildir.
-Mevcut Yönetim Planında ise; kendi içindeki tutarsızlıklara ek olarak “Neveser Taşdelen Konakları”ndan farklı bir sitelere ait olma (kopyala /yapıştır mantığı ile hazırlandığı) endişesi uyandıran kurallara yer verilmektedir. Örneğin; bir yerde (sf.4, md.4) “kat maliklerinin ortak yerlere .. .. .. ev hayvanlarını bağlayamayacakları ve gezdiremeyecekleri” kuralı yazılmışken; başka bir yere (sf.8, md.11.i)”evcil hayvanları .. .. .. site dahilinde ve bahçede bulundurmamak, bahçe veya bağımsız bölüm balkonlarında bulundurmamak, bağlamamak kayıt ve şartı ile mümkün olduğu, Yönetim Kurulunca belirlenen dolaşım alanları dışında gezdirilemeyeceği, dışkılarının ayrılan bölümler dışına yaptırılmasına müsaade edilmeyeceği” ifade edilmektedir.
-Mevcut Yönetim Planında anlaşılmasında güçlük çekilen diğer bir ifade ise;(sf.4, md.3) “Ortak yerler, kat malikleri tarafından arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak kullanılır” kuralı konmuştur. Diğer bir yerde ise (sf.11, md.16) Ana taşınmazın ortak yerleri .. .. .. ait giderlerin eşit oranda paylaştırılacağı” hususudur. “ Eşit oranda “ ve “eşit olarak” ifadeleri yetersiz olduğu kadar, tartışmalara da neden olmaktadır. Yeni görev alacak Yönetimin Kat Mülkiyeti Kanununu ve mevzuatı esas alan bir ifadeyi Genel Kurulun onayına sunmasına ihtiyaç bulunmaktadır.
(2) Genel Kurullarda:
(a)Genel Kurulu oluşturan 25 Blok Temsilcisi ve 25 Yardımcının toplantılarda kullanacakları oy sayılarının, KMK md.69’a uygun olarak; temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar olduğu dikkate alınmalıdır.
(b)Diğer bir ifade ile, A ve B bloklarda temsilci beş, yardımcı 5 oy hakkına sahiptir. C bloklarda ise temsilci 18, yardımcı 18 oy hakkına sahiptir.
(c)Genel Kurul sırasında farklı sayıdaki bağımsız bölümü temsil eden blok temsilcilerinin kullandıkları oy miktarlarının anlaşılmasını kolaylaştırıcı tedbir alınmalıdır.
(d)Örneğin:
(I) A ve B blok temsilci ve yardımcılarının evet anlamında kullanımları için yeşil renkli oy kartları (21X2=42 adet ) ,
(II)C blok temsilcilerinin evet anlamındaki kullanımları için beyaz renkli oy kartları (4X2=8 adet),
(III)A ve B blok temsilci ve yardımcılarının hayır anlamındaki kullanımları için kırmızı renkli oy kartları(21X2=42 adet ),
(IV)C blok temsilci ve yardımcılarının hayır anlamındaki kullanımları için sarı renkli oy kartları (4X2=8 adet)düşünülebilir.
(3)Önceki Genel Kurullarda gündeme gelen ve kısmen uygulamaya yansıtılan, ancak yazılı bir metinde yer almayan aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:
(a)C blok temsilcilerinden birinin 2+1 ve diğerinin 1+1 kat malikleri arasından seçilmesi (adaylar belirlenirken bu hususa özen gösterilmesi),
(b)Genel Kurul sırasında belirlenen Yönetim ve Denetim Kurulları için A, B ve C blokların uygun oranlarda temsili için adayların belirlenmesi aşamasında tedbir alınması,
(c)Buna göre; eğer kurul üç üyeden oluşacak ise A, B ve C bloklardan birer üye ile temsilin sağlanması,
(ç)Mevcut uygulamada olduğu gibi, kurullar beşer üyeden oluştuğunda; A bloklardan bir , B bloklardan iki ve C bloklardan üç (2+1 ve 1+1 dağılımı olmalı) üye dağılımı sağlanmalı,
(d)Aday bulunamaması vb. nedenlerle blok tiplerine göre üye dağılımının öngörülen hali ile belirlenememesi halinde Genel Kurulun oy çokluğu ile alacağı tedbirin uygulanması.
7.Diğer konular:
a.Yüklenicinin yönetim iddialarını sürdürdüğü dönemde ve sonraki süreçte “Neveser Taşdelen Konakları Yönetimi” adına SGK’na kayıt ettirdiği çalışanlar(üç kişi)’la ilgili SSK prim borçları(OCAK2009-ŞUBAT2009– MART 2009 DÖNEMİNE AİT PRİM BORÇLARI ÖDENMEMİŞ GÖRÜLÜYOR. YAKLAŞIK 11.000,00 TL PİRİM VE GECİKME CEZASI BORCU vb.) konularının incelenmesi / tedbir alınması,
d.Sosyal tesis bodrum katına Yönetim Ofisi yan tarafından giriş merdivenleri bölümünde bulunan “buton” (yetkisiz kullanım engellenecek şekilde) kontrollü kullanım sağlanacak hale getirilmelidir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder